一邊是樓市延續修復態勢，“小陽春”行情持續演繹，重點城市二手房成交

一邊是樓市延續修復態勢，“小陽春”行情持續演繹，重點城市二手房成交量大幅攀升；另一邊是居民信貸數據的持續走弱，央行最新發布的金融數據顯示，4月居民貸款大幅減少7869億元，創有數據以來新低。

購房需求的穩步釋放與居民信貸的大幅收縮形成鮮明對比，數據背離背后有何原因？

樓市與信貸數據背離

(資料圖片)

2026年以來，國內房地產市場穩步改善，4月延續一季度回暖態勢。高頻數據顯示，4月30個大中城市商品房成交面積同比增長3.3%，結束此前連續回落的態勢。

中指研究院報告顯示，從4月數據來看，核心城市樓市“小陽春”行情延續，新建商品住宅銷售面積同比基本持平，重點城市二手房成交量同比增長明顯，反映出需求仍在持續釋放、市場預期有所好轉，其中上海二手房價格保持微漲。

具體在二手房市場方面，4月成交量同比增長13.4%，京滬均創近年同期新高。受今年春節較去年偏晚約兩周的影響，購房需求釋放節奏有所后移，4月20城二手房成交量同比年內首次轉增。根據中指研究院數據，4月20城二手住宅成交15.6萬套，同比增長13.4%；4月第四周20城二手住宅成交量已達2025年以來周度新高。累計來看，1~4月20城二手住宅成交48.9萬套，同比增長0.8%，需求穩定釋放。

核心城市二手房市場延續“小陽春”行情，成交量同比明顯增長。一線城市中，4月北京二手住宅成交1.8萬套，創近五年來4月的單月新高，上海二手商品房成交2.9萬套，成交規模同處4月同期高位，市場保持較高活躍度。深圳同比仍下降2%，但月末新政預計將對短期市場形成積極帶動。煙臺、廈門、衢州等二三線城市同比也出現明顯增長。

與樓市成交數據形成強烈反差的是慘淡的居民信貸數據。央行數據顯示，4月人民幣貸款凈減少100億元，罕見錄得負值，同比少增2900億元。居民貸款是主要拖累項，4月居民貸款減少7869億元，同比多減2653億元。其中，居民短貸、中長貸分別減少4462億元、3408億元，同比分別多減443億元、2177億元。兩項數據均同比顯著多減，直指消費貸、房貸需求全面收縮。

居民加杠桿意愿仍偏弱

綜合市場分析來看，4月樓市成交回暖與居民中長期貸款數據走弱的背離現象，是居民負債意愿轉變、購房結構分化等多重效應疊加的結果，核心是居民部門主動去杠桿趨勢的持續深化。

收入與就業預期不佳狀況尚未改善，加之季節性需求回落導致4月居民信貸下降明顯。中國首席經濟學家論壇理事長連平分析，4月居民部門信貸大幅減少，消費貸款、車貸、房貸等銀行貸款總量下降規模大于去年同期。北上廣深等30個大中城市商品房成交面積雖略高于去年同期，但較3月有所回落；全國房價仍未有回升跡象，居民購房需求低迷，按揭貸款增量不足，拖累了信貸增長。

居民主動去杠桿，購房自有資金占比大幅提升是另一原因。興業證券研究報告認為，新增居民中長期貸款數據較去年同期進一步弱化，盡管4月全國30城商品房成交面積同比增長3.4%，時隔7個月由負轉正，但購房主要使用自有資金，居民加杠桿的訴求依舊不強。

今年以來，房地產市場有所改善，高能級城市地產修復帶動居民中長貸邊際改善，前4個月居民中長期貸款增加1199億元。

“但目前房地產市場整體仍處磨底階段，居民加杠桿意愿仍偏弱，按揭早償也在持續。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬認為，這也是居民主動降低債務負擔、改善資產負債表的自然過程。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，4月二手房成交回暖與居民中長期貸款數據背離，可能緣于幾點原因：一是居民加杠桿意愿仍偏弱，實際購房中可能傾向于提高首付、降低貸款成數；二是二手房成交套數回升但價格仍在調整，總價修復滯后于套數增長，或拉低單筆貸款金額；三是近期多個核心城市提高公積金貸款額度，也可能對商業貸款形成一定替代。

此外，新房修復滯后于二手房交易回暖，而后者主要是存量交易，“賣一買一”模式下新增房貸有限，更多是貸款轉移而非凈增加，也被認為是居民中長期貸款表現不佳的原因之一。

按揭或延續負增長

從宏觀層面來看，近年來房地產市場深度調整在一定程度上影響了居民信用擴張意愿，很多家庭由過去“加杠桿”逐步轉向“去杠桿”。2024年以來，個人貸款增長有所放緩，帶動居民部門杠桿率持續下行，從2024年一季度的62.3%降至2026年一季度的59.0%。

國家金融與發展實驗室（NIFD）發布的《2026年一季度宏觀杠桿率報告》顯示，一季度居民部門債務增速為-0.4%，自1995年三季度以來首次出現負增長。其中，預計房貸增速從2025年末的-1.8%降至-2.6%，自2023年二季度起連續12個季度負增長。消費性貸款（不包括房貸）增速從2025年末的0.7%降至-1.2%，首次出現負增長。經營性貸款增速為3.7%，較2025年末下降0.3個百分點。房價下行壓力和收入增長放緩是制約信用擴張的關鍵因素，拖累居民部門杠桿率從2025年末的59.4%回落至59.0%。

央行公布的一季度個人住房貸款余額數據也顯示，3月末個人住房貸款余額為36.72萬億元，較去年末的37.01萬億元進一步減少了2900億元，較去年同期則減少了1.18萬億元，降幅達3.11%。

連平認為，當前，我國居民收入增速放緩，就業預期不佳，尤其是青年就業壓力較大，消費信心不足，債務壓力偏高，降低家庭負債、增加防御性儲蓄的傾向較為明顯。

往后看，業內專家普遍認為，樓市整體仍處于磨底階段，信貸需求尚待修復。

溫彬分析，在各地房地產增量和存量政策帶動下，二季度房地產市場有望延續結構性修復，相關剛性和改善型住房需求或進一步釋放，但仍需關注政策效果的持續性和需求釋放節奏。關于提振消費的城鄉居民增收計劃、消費品以舊換新、推廣中小學春秋假、落實職工帶薪錯峰休假制度等政策陸續落地顯效，也有望進一步催生消費信貸動能。

“按揭或延續負增長。”光大證券研究所副所長王一峰則認為，現階段，房地產市場整體尚在磨底階段，區域、項目分化格局延續，核心城市高性價比及改善型產品表現更優。樓市結構性行情疊加居民端就業、收入、預期待修復，居民置業觀望情緒相對明顯，加杠桿購房較為謹慎，按揭貸款投放受需求不足壓制明顯，早償壓力仍在高位，整體讀數仍將負增長。

天風證券固定收益首席分析師譚逸鳴認為，往后看，居民加杠桿意愿可能仍待進一步修復，居民購房和消費需求的釋放可能需要結合收入預期改善和資產負債表修復進一步觀察。

(本文來自第一財經)