這4只正式獲批的商業不動產REITs，均在1月下旬至2月中旬期間陸續申報，

近日，紅土創新茂業封閉式商業不動產證券投資基金獲上交所受理，商業不動產REITs項目申報再添新單，滬深交易所今年已迎來20單商業不動產REITs項目申報，其中，已有4單商業不動產REITs正式注冊生效。業內人士認為，商業不動產REITs的加速落地有望為市場帶來增量資金，進而改善當前二級市場的流動性。

一季報業績“冷暖”不均

(資料圖片)

公募REITs市場一季度經營表現如何？同花順iFinD數據顯示，全市場已掛牌上市81只REITs，剔除4月上市的2只REITs，剩余79只REITs均已披露完一季報，合計實現營業收入60.37億元、凈利潤8.77億元，其中，64只REITs單季凈利潤為正，合計盈利9.86億元，15只REITs出現虧損、合計虧損1.09億元。

在出現虧損的15只REITs產品中，有5只REITs產品一季度虧損超千萬元，合計虧損0.75億元，表現最差的工銀河北高速REIT凈虧2205.09萬元；9只REITs產品虧損額在100萬元至1000萬元之間，合計虧損3373.08萬元；虧損最少的中金中國綠發商業REIT僅虧損81.68萬元。

從底層資產類型來看，出現虧損的REITs產品來自園區基礎設施、交通基礎設施、倉儲物流基礎設施、能源基礎設施、水利基礎設施、消費基礎設施，其中，7只產業園REITs出現虧損；保障性租賃住房、新型基礎設施、生態環保基礎設施、市政基礎設施的REITs產品今年一季度均實現盈利。

不同類型REITs的經營表現分化明顯。其中，消費板塊表現亮眼，REITs項目出租率均維持在90%以上，華夏首創奧萊REIT等多個項目今年一季度租金單價更是出現環比上漲；產業園區板塊則持續承壓，11只產業園區REITs今年一季度的不動產出租率，均呈現環比和同比的下降趨勢。

在華西證券分析師姜丹看來，各地產業園租賃市場整體承壓，租賃價格普遍下行，出租率提升面臨較大阻力，市場競爭環境依然嚴峻，個別園區REITs不動產出租率已跌破60%，租金收繳率普遍下滑；同時，部分租戶自建園區，迫使各運營機構加大租賃條款的靈活性，通過以價換量、延長免租期等方式推動去化。

供給不足掣肘流動性

REITs二級市場表現如何？今年年初，中證REITs全收益指數開盤時為1009.53點，曾在1月29日盤中沖上1056.97點，后續即震蕩下行。已上市REITs集中披露一季報后，中證REITs全收益指數更是持續走低，截至5月8日收盤時僅為1011.66點，較年內盤中最高點時下跌4.29%。

從二級市場今年來的漲幅來看，不同REITs產品行情分化顯著。iFinD數據顯示，截至5月8日，全市場81只已上市REITs當中，僅42只REITs產品實現年內收漲，占比為51.85%，其中，有3只REITs產品年內漲幅超過10%，奪下“漲幅王”的華夏中核清潔能源REIT年內累計上漲29.51%。

與此同時，REITs二級市場換手率持續低迷，整體成交活躍度偏低。iFinD數據顯示，截至5月8日，今年已有80個交易日當中有64個交易日的日換手率不到0.5%，占比達到80%，其中，日換手率最高時僅0.87%、當日成交額為11.23億元，最低時達到0.25%、當日成交額為2.88億元。

中信證券分析師指出，REITs一級市場參與者熱情持續高漲，發行溢價率和首日漲幅維持高位，二級市場的換手率則持續下降，今年一季度日均換手率較去年同期下降明顯，說明了當前REITs市場的核心矛盾是市場過小、優質資產供給不足，市場供給不足導致二級市場流動性不足和投資者背景相對單一。

商業不動產REITs入場“破局”

記者注意到，今年來，已有3只REITs產品正式上市，滬深交易所還迎來了29單REITs項目申報，項目申報數量遠超歷年同期水平，其中，商業不動產REITs項目有20單，成為REITs首發申報的主力軍。從底層資產看，商業不動產REITs項目涉及酒店、服務式公寓、寫字樓、購物中心、商業零售綜合體、奧特萊斯、社區商業。

公募REITs一季報披露不久，匯添富上海地產商業不動產REIT、中金唯品會商業不動產REIT、中信建投首農商業不動產REIT、國泰海通砂之船商業不動產REIT就正式獲得中國證監會準予注冊的批復。這4只正式獲批的商業不動產REITs，均在1月下旬至2月中旬期間陸續申報，各項目從申報到注冊生效全程耗時均不到3個月。

“這是國內公募REITs市場首次迎來真正意義上的商業不動產產品。”在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，獲批的商業不動產REITs底層資產內容豐富、質量較高，區域覆蓋廣泛，具有顯著的代表性與市場示范意義，公募REITs市場由此邁入“商業不動產+基礎設施”雙輪驅動的新階段。

“首批4只獲批，只是起點。”華南某大型公募基金人士則向記者分析稱，距離證監會開啟商業不動產REITs試點不到5個月，首批4只商業不動產REITs就正式注冊生效，相較于傳統基礎設施REITs動輒半年至一年的審批周期，商業不動產REITs的處理時效也明顯提升，若按照當前節奏預計，下一批項目的獲批時間也就不遠了。

商業不動產REITs的增量資金，能否帶來市場流動性的增長？中信證券分析師表示，擬上市商業不動產REITs項目的底層資產顯著好于全社會運營性不動產，略好于存量基礎設施資產，此輪商業不動產REITs推出所帶來的發行規模增長，將有助于繁榮整個市場生態。

(文章來源：經濟參考網)